<< Back
Spekulatív fejlesztések az ipari ingatlanpiacon
Minden valószínűség szerint vége a logisztikai központok piacát tavaly eluraló viszonylagos nyugalomnak, a 2007-es 150 ezer négyzetméteres bővülés 2008-ra várhatóan csaknem megháromszorozódik. Ha hinni lehet az előrejelzéseknek, mintegy 400 ezer négyzetméter modern raktárterület zúdul idén a piacra. Nagy kérdés, hogy a rohamosan bővülő kínálattal képes-e lépést tartani a kereslet növekedése.
Érdekes kérdés a logisztikai piacon a kiadható terület bővülésének és a bérbeadások volumenének meghatározása. Ahány tanácsadó társaság, annyiféle, egymástól jelentősen eltérő szám jelenik meg az elemzésekben a méretekről és a tranzakciós volumenről, mégpedig azért, mert ezen a piacon nincs olyan egységes számítási mód, mint amilyet az irodapiaci egyeztető fórum használ. A tranzakciók lezárásában például négyféle stádium is lehetséges a szóbeli megállapodástól a beköltözésig. A bruttó bérbe adható terület számbavételét is többféle kezdő- és végponttal vehetik figyelembe az elemzők, saját szájízük szerint döntik el, mikor számít késznek vagy mikortól üresnek egy épület.
Hosszú idő óta spekulatív fejlesztések uralják az ipari ingatlanok piacát, ám az elmúlt két év 120-150 ezer négyzetméter közötti bővülése idén ugrásszerű növekedési pályát ír le, a fejlesztések nyomán piacra kerülő mennyiség várhatóan 400 ezer négyzetméter körül alakul - mondja Beck Tamás, a Colliers ipariingatlan-divíziójának vezetője. Tavaly 183 ezer négyzetméterre kötöttek szerződést, egy évvel korábban 167 ezer négyzetméter volt a tranzakciós volumen, ennek tudatában nem egyértelmű az igények robbanásszerű bővülése, ugyanakkor az első negyedéves bérbeadási dinamika mellett olyan jelek is felfedezhetők, amelyek mégis alátámaszthatják a fejlesztői optimizmust - hangsúlyozza Beck. Egyfelől tény, hogy hiába állt tavaly a bérbe adható terület 9 százaléka üresen, ez a kínálat nem koncentráltan, egy helyen, hanem a központok között jellemzően pár ezer négyzetméterenként szétszórtan várta a bérlőket.
Most már a méret a lényeg
Aki a múlt év végén 5 ezer négyzetmétert keresett egy helyen, nem nagyon talált raktárt a modern központokban. A trend szerint pedig egyre nagyobb igényekkel jelentkeznek a bérlők a piacon. A tízezer négyzetméter fölötti igények jellege pedig már a parkokkal szemben is más követelményeket támaszt, nem véletlen, hogy az idei épületek között már dominálnak a 20-30-40 ezer négyzetméteres csarnokok.
A legnagyobb csarnok jelenleg a Rynart csődje után Westlogként újrapozicionált 68 ezer négyzetméteres egykori Rozália park az M1-es mentén, a dobogó második helyén pedig egy 45 ezer négyzetméteres épület áll a Prologis Sziget parkban, ám az épületek többsége a piacon 10-20 ezer négyzetméteres. A méretigények növekedése és a Rynart-csőd következtében is hirtelen megugró kereslet mellett további lökést adott a spekulatív fejlesztéseknek, hogy sok projekt betelt, nem bővíthető tovább, így azok az aktív beruházási politikát követő fejlesztők, akik land banking tevékenységüknek köszönhetően korábban bespájzoltak megfelelő területekből, elérkezettnek látták az időt a továbblépésre.
Az M0-s új szektorának bekapcsolódása is fejlesztésre csábít a csomópontok mentén, és néhány, eddig más területen mozgolódó beruházó is a logisztikai projektek felé orientálódott. Mindezek együttesen vezettek az idei fejlesztési boomhoz, amelynek elvileg egyenes következménye lehetne a bérleti díjak további csökkenése, azonban Beck Tamás szerint akár ellentétes irányú mozgás is következhet.
Csökkenés helyett elvileg drágulást vetítenek elő a fundamentumok
Az ajánlati árak egyelőre a 4-5,2 eurós sávban ingadoznak, ezt csökkentik az egyedi megállapodásokon alapuló kedvezmények. Ez a szint a korábbi, maximum 40 eurós telekár figyelembevételével alakult ki, az autópályák menti, jó adottságú területek négyzetméteréért azonban ma már 50-60 eurót kell fizetni. Drágult a kivitelezési költség és a finanszírozás is, a megtérülést pedig rövidebb idő alatt várják a beruházók, a 6,5-7,5 százalék helyett 7-8 százalékkal kalkulálnak. A piac koncentrálódása is megfigyelhető, mindezek pedig elvileg inkább a tarifák növekedését, de minimum stagnálását vetítik előre, így, legalábbis elméletileg, most érdemes szerződni a bérlőknek. Hogy a drágulásra a kínálatbővülés mellett is lesz-e lehetőség, arra biztos választ csak az év végén lehet adni.
Közlekedésfejlesztés nélkül kimarad a keleti szektor
Továbbra is Budapestre és közvetlen környezetére fókuszálnak a parképítők, az idei 400 ezer négyzetméter új terület - amelynek 40 százaléka új parkban jön létre - négy térségben koncentrálódik. A fővárostól való távolodás vagy vidéki terjeszkedés idén sem várható. Ezt támasztja alá például a hegyeshalmi Prologis Park, ahol a legmodernebb csarnok - attraktív bérleti díjjal és egy elméletileg tökéletes helyszínen, Bécstől, Pozsonytól, Győrtől csak egy ugrásra - csaknem egy évvel az átadás után még mindig az első épülettel várja a bérlőket.
A felsorolt, már bejáratott helyszínek vonzerejét a tömegközlekedési kapcsolatok kiépítettsége is erősíti, s amíg a tömegközlekedési infrastruktúra nem fejlődik tovább a város szélein, illetve az ahhoz tartozó agglomerációban nem épül ki használható elővárosi közlekedés, addig az a szektor lassabban tud fejlődni - hangsúlyozza a Colliers szakértője. Nem nagyon bérelnek raktárterületet ott, ahová a dolgozók nem tudnak kényelmesen eljutni, ez gyakran komolyabb súllyal esik a latba a választásnál, mint bármi más szempont, különösen a végfelhasználók esetében. A szolgáltatásoknál tulajdonképpen csak az étkezési lehetőségnek van még kiemelt szerepe, az összes többit - posta, vám, bank - csak afféle kényelmi extraként veszik számításba, amelyek az utolsó között szerepelnek a döntési rangsorban.
Citylogisztika
Markánsan bővül a városon belüli citylogisztika, az egyre masszívabb kínálatban meghatározó a Wallis délpesti iparterülete, az Ablon Airport Business Parkja, a Convergence által fejlesztett City Point 9 és az olasz érdekeltségű Innove Business Park. További városi logisztikai csomópontok jönnek-jöhetnek létre Budán a XI. a XXI. és a III. kerületben, de Újpestben és Rákospalotában is komoly fejlesztési potenciál rejlik, továbbá a ferencvárosi lehetőségeket sem merítették ki a fejlesztők.